OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà好好记住我在你体内的感觉)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等好好记住我在你体内的感觉REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(sh好好记住我在你体内的感觉ùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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